Bauträger-Angebote richtig vergleichen – 25 Prüfpunkte beim Hausbau

Wenn Ihre Idee vom neuen Haus immer konkretere Formen annimmt, haben Sie sich bestimmt schon die Prospekte verschiedener Hausbaufirmen schicken lassen. Vielleicht haben Sie sogar schon einige konkrete Angebote eingeholt. Nur, welches Angebot ist das passende für Sie und Ihre Familie? Immer nur das mit dem niedrigsten Preis?

Wenn es Ihnen so wie den meisten Menschen geht, möchten (und können) Sie nicht zu viel für Ihr Haus bezahlen. Das ist völlig normal. Und viele Angebote, die im Immobilienteil der Zeitung und in Sonderaktionen beworben werden, sind in der Tat ausgesprochen verlockend.

Sie müssen allerdings wissen, dass dieser Preis nur selten der endgültige Preis ist. Meistens kommt später noch so einiges dazu. Hinterfragen Sie also genau, was Sie tatsächlich für Ihr Geld bekommen.

Ich habe Ihnen ein paar Punkte zusammengestellt, die manchmal zunächst „unter den Tisch fallen“ und hinterher für höhere Kosten verantwortlich sind – entweder bereits während der Bauzeit oder in den Folgejahren. Hier meine Tipps:

Planung und Vorbereitung

Prüfpunkt 1: Haben Sie EINEN oder MEHRERE Vertragspartner?

Prüfen Sie, ob Ihr Vertragspartner nur EIN Unternehmer ist oder ob Sie Einzelverträge mit mehreren Unternehmern abschließen. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Als berufstätiger Bauherr mit wenig Zeit sind immer auf der sicheren Seite, wenn Sie nur einen einzigen Ansprechpartner haben. Der direkte Kontakt zu nur einem Verantwortlichen erleichtert die Kommunikation: es gibt kurze Informationswege, schnelle Entscheidungen und klare Absprachen.

Wer sich selbst intensiv um seine Baustelle kümmern kann und möchte, kann mit der Einzelvergabe an mehrere Vertragspartner gute Erfahrungen machen und möglicherweise sogar Geld sparen.

Mehrkosten, zum Beispiel für die Schuttabfuhr oder eine Bauleitertätigkeit, sollten dann aber offen ausgewiesen und nicht etwa irgendwo im Bauvertrag versteckt sein. Sie müssen bei einer solchen Konstellation auch damit rechnen, dass Sie als Bauherr die nicht unerheblichen Kosten für das Einmessen und Abstecken des Baukörpers durch einen Vermessungsingenieur übernehmen müssen.

Prüfpunkt 2: Wie lange ist Ihr Bauträger bereits am Markt?

Nun, jeder fängt einmal an und auch ein „alteingesessenes“ Unternehmen kann in Schieflage geraten. Aber wenn Sie die Wahl haben: Langjährige Erfahrung schafft Vertrauen, und wer Ihnen Referenzobjekte zeigt und den Kontakt zu ehemaligen Kunden ermöglicht, hat offenbar nichts zu verbergen.

Prüfpunkt 3: Hat Ihr Bauträger zuverlässige, langjährige Partner?

Fast immer arbeiten Bauträger mit Subunternehmern. Meine Empfehlung: Achten Sie darauf, dass Ihr Bauträger feste Partner hat, die nicht ständig wechseln. Er sollte deren Qualität auch dann noch regelmäßig überprüfen, wenn beide Partner schon -zig Jahre zusammenarbeiten. Ihr Bauträger sollte seine Subunternehmer auch regelmäßig schulen lassen und dafür sorgen, dass sie jederzeit auf dem aktuellen Stand der Technik sind.

Prüfpunkt 4: Wie solvent ist Ihr Baupartner?

Wie ist es um die wirtschaftliche Situation und die Zahlungsmoral Ihres zukünftigen Baupartners bestellt? Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ihn vorher auf Herz und Nieren zu prüfen. Auch als Privatperson können Sie Auskünfte von einer Auskunftei einholen, beispielsweise von Creditreform.

Das muss Ihnen nicht unangenehm vor Ihrem Baupartner sein. Wenn er nichts zu verbergen hat, wird er Sie dazu sogar ermutigen.

Erdarbeiten und Fundament

Prüfpunkt 5: Wie viel Mutterboden- oder Kieseintrag ist inklusive?

Prüfen Sie, wie viel Zentimeter Mutterboden- oder Kieseintrag im Angebot enthalten sind. Nur wenige Bauunternehmer bieten Ihnen 50 cm ohne Mehrkosten an, dabei kommt es gerade hier in der Bauphase oft zu Mehrkosten.

Prüfpunkt 6: Heizt Ihre Fubodenheizung Ihre Räume oder das Erdreich?

Sie planen eine Fußbodenheizung? Dann prüfen Sie unbedingt die Stärke der Wärmedämmung, die im Erdgeschoss-Fußboden geplant ist. Üblich sind bei den meisten Unternehmen 8 bis 10 cm. Aber ich bin der Meinung, dass das Sparsamkeit am falschen Platz ist. Schließlich sorgt diese Wärmedämmung dafür, dass die Fußbodenheizung auch tatsächlich Ihr Wohnzimmer heizt – und nicht das Erdreich! Bedenken Sie, dass Sie später nie wieder die Möglichkeit haben, die Wärmedämmung gegenüber dem Erdreich zu verbessern.

Mit jedem Zentimeter mehr Wärmedämmung sparen Sie später Jahr für Jahr bares Geld, denn keiner weiß, wo die Energiekosten noch einmal landen werden. Deshalb meine Empfehlung: Wählen Sie 12 cm Wärmedämmung, damit sind Sie auf der sicheren Seite.

Prüfpunkt 7: Ist der Sockel gut gedämmt?

Kennen Sie die schwarzen Stockflecken, die sich manchmal hinter Sockelleisten verbergen? Sie sind die Folge von Kältebrücken und die entstehen durch Fehler bei der so wichtigen Wärmedämmung im Sockelbereich. Von den höheren Betriebskosten will ich hier gar nicht reden.

Achten Sie auf eine zusätzliche Perimeterdämmung im Sockelbereich. Ich weiß, dass viele Bauunternehmer das nicht für so wichtig halten, denn es kostet schon ein wenig Geld. Aber wer hinterher mit der dicken Energierechnung (und den Stockflecken) dasteht sind Sie, nicht der Bauunternehmer.

Prüfpunkt 8: Wo laufen die Entwässerungsleitungen?

Lassen Sie sich genau erklären, wo die Entwässerungsleitungen für jede Badewanne, jede Duschwanne, jede Küchenspüle und jedes WC verläuft. ÜBER der Fundemantplatte oder UNTER der Fundamentplatte? Warum ist das so wichtig?

Nun, damit verschmutztes Wasser ablaufen kann, muss eine Abwasserleitung ein ganz bestimmtes Gefälle haben. In einer waagerechten Leitung würde das Wasser sich überhaupt nicht fortbewegen. Die Gefahr bei einem zu geringen Gefälle ist, dass sich Schmutz in der Leitung festsetzt und nicht durch nachfließendes Wasser weggespült wird.

Müssen nun die Abwasserleitungen einen langen Weg innerhalb des Hauses überbrücken, entsteht automatisch ein sehr geringes Gefälle, denn oberhalb der Fundamentplatte ist nicht besonders viel Platz im Fußbodenaufbau. Schließlich müssen die Rohre auch noch ausreichend überdeckt sein, sonst gibt es Risse im Fußboden und Wärmebrücken.

Unterhalb der Fundamentplatte hingegen ist genug Platz für ein „schnelles“ Gefälle. Das kann allerdings bedeuten, dass die Abwasserleitungen nicht nur an einem zentralen Punkt, sondern an mehreren Stellen durch das Fundament geführt werden müssen, was dann aber ein paar Euro mehr kostet. Dafür bleiben Ihnen aber in späteren Jahren Verstopfungen erspart.

Rohbau und Fassade

Prüfpunkt 9: Können Sie beim Wandaufbau ein Wörtchen mitreden?

Mit Sicherheit haben Sie sich über die grundsätzliche Bauweise der Außenwände schon Gedanken gemacht. Hier gehen die Meinungen ja sehr auseinander und es gibt ganz bestimmt nicht DIE eine Wahrheit. Viele Bauträger bauen mit einem bestimmten Wandbaustoff und lehnen es ab, sich mit Alternativen zu befassen. Ob Sie dort wohl objektiv beraten werden?

Ein Bauträger, der Ihnen die Wahlmöglichkeit zwischen mehreren Wandaufbauten lässt, wird Ihnen auch einiges zu den Vor- und Nachteilen jeder Variante sagen können.

Wollen Sie meine persönliche Meinung wissen? Ich schätze das besonders hohe Speichervermögen von Kalksandstein-Mauerwerk. Es sorgt dafür, dass sich die „teure“ Wärme im Winter länger in den Räumen hält und im Sommer hält es Ihr Haus schön kühl. Perfekt in Verbindung mit einer Thermofassade, denn die wirkt wie ein Schal. Sie wärmt, isoliert und schützt gegen Durchzug. Eine gute Verarbeitung vorausgesetzt, haben Sie niemals Kältebrücken in der Außenwand.

Prüfpunkt 10: Ist auch der Giebelkopf gut gedämmt?

Der sogenannte Giebelkopf ist bei einer Wand aus Kalksandstein-Mauerwerk eine ebenso „gemeine“ Stelle wie der Sockel. Auch hier wird gern einmal an der Dämmung „gespart“. Die Folge: Eine Kältebrücke die nicht nur zu Wärmeverlusten führt, sondern auch für feuchte Stellen sorgt. Was das bedeutet, wissen Sie ja: Schimmel, Stockflecken, Tapeten halten nicht …

Lassen Sie sich also erklären, wie der Giebelkopf bei Ihrem Haus gedämmt ist. Eine zusätzliche Giebelkopfdämmung hilft auf jeden Fall, dass Sie sich nicht nur lange über Ihr neues Haus, sondern auch über Ihre Energierechnung freuen können.

Prüfpunkt 11: Wie teuer wird die Wunschfarbe Ihres Hauses?

Es sind manchmal die ganz kleinen Dinge, die den Schick eines Hauses ausmachen. Zum Beispiel die Farbe der Fassade. Oft ist es aber so, dass nur eine Standardfarbe aus dem Katalog im Grundpreis enthalten ist. Eine andere Putzfarbe wird dann richtig teuer. Fragen Sie Ihren Baupartner vorher, ob er auch zu seinem Angebot steht, wenn Ihr Haus in Ihrer persönlichen Wunschfarbe verputzt werden soll.

Prüfpunkt 12: Schauen Sie sich die Angaben zur Fensterverglasung genau an.

Schon der gesunde Menschenverstand sagt uns, dass hier enorme Energieverluste entstehen können. Man muss nur mal die filigranen Fensterkonstruktionen mit den viel stärkeren Außenwänden vergleichen. Auch wenn Glasflächen heutzutage wahre Hightech-Produkte sind und die technischen Forderungen schon einen sehr hohen Standard voraussetzen – Kontrolle ist besser. Eine 3-Scheibenverglasung mit einem Ug-Wert von 0,07 W/m²K – mit weniger sollten Sie sich nicht zufrieden geben.

Prüfpunkt 13: Wie lange wird Ihre Dachentwässerung funktionieren?

Auch bei einem so „nebensächlichen“ Detail wie der Dachrinne lässt sich „falsch“ sparen. Damit das Regenwasser aus der Dachfläche in die Dachrinne läuft und nicht die Wand durchnässt, verwendet man Rinneneinhangbleche. Die sind beständig und haltbar. Die „Sparvariante“ lautet: Folieneinlage. Leider ist die nicht UV-beständig und verrottet nach einiger Zeit. Dann doch lieber gleich „richtig“ …

Übrigens: Achten Sie auf Vogelstoppgitter. Die verhindern, dass sich Vögel im Fallrohr verirren, vielleicht sogar nisten und den Ablauf verstopfen, werden aber gern mal weggelassen.

Prüfpunkt 14: Wird Ihr Dachkasten gestrichen?

Was ist mit den Holzflächen am Dachkasten und am Giebelüberstand? Oft heißt es lapidar: „Das sind Malerarbeiten, und die haben wir ja standardmäßig nicht mit drin. Das wussten Sie ja …“ Klar wussten Sie das, aber Sie haben dabei nur an die Wände und Decken IN Ihrem Haus gedacht und nicht an die Außenbauteile, stimmt’s?

Deshalb: Achten Sie darauf, dass Dachkasten und Giebelüberstand nicht nur farblos imprägniert, sondern vorgestrichen und zweimal mit einer offenporigen Lasur endbehandelt werden, und zwar in Ihrer Wunschfarbe.

Prüfpunkt 15: Der Eingangspodest …

… ist eine weitere Position, die gern einmal „vergessen“ wird.

Innengewerke

Prüfpunkt 16: Die Betondecke zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss …

… ist teurer als eine Holzbalkendecke. Hier kann man kräftig sparen. Aber will man das auch? In Sachen Schallschutz liegen Welten zwischen den hervorragenden Werten einer Betondecke und denen einer eher hellhörigen Holzbalkendecke.

Prüfpunkt 17: Was halten Ihre Trockenbauwände aus?

Die meisten Bauträger verwenden im Dachgeschoss Trockenbauplatten zur Verkleidung der Dachschrägen und für die Innenwände. Diese Bauweise ist völlig in Ordnung, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Wenn Sie Regale oder Bilder an den Wänden befestigen wollen, sind speziell konstruierte Dübel nötig.

Eine Alternative sind hochwertige Feuerschutzplatten. Hier haben Sie nicht nur wesentlich bessere Befestigungsmöglichkeiten, sondern auch einen höheren Schallschutz.

Prüfpunkt 18: Wie malerfertig sind die Wände wirklich?

Dass die Maler- und Bodenbelagsarbeiten nicht vereinbart werden, ist ja nicht ungewöhnlich. Beides sind Leistungen, die Bauherren gern in Eigenleistung ausführen. Aber genau dabei gibt es dann so manch eine Überraschung. Denn bevor eine Wand wirklich „malerfertig“ ist, muss sie gespachtelt und geschliffen werden. Das macht viel Arbeit und erfordert einiges handwerkliches Geschick. Beim Fachmann ist dieser „unsichtbare“ Zwischenschritt manchmal teurer als Tapeten und Farbe. Achten Sie also darauf, dass die Betonwände, Decken und Trockenbauflächen malerfertig übergeben werden.

Prüfpunkt 19: Zahlen Sie für diagonal verlegte Fliesen extra?

Wie sieht es mit den „kleinen“ Extras aus, an die Sie heute vielleicht noch gar nicht denken? Hält der Bauträger bei jeder neuen Gestaltungsidee die Hand auf oder sind Dinge wie Diagonalverfliesung oder ein umlaufender Fries schon im Standard enthalten? Fragen Sie ihn einfach danach, ob er Ihnen dafür Mehrkosten berechnet.

Prüfpunkt 20: Eine Fußbodenheizung im gesamten Haus …

… ist Voraussetzung für die verschiedenen Heizsysteme, mit denen Sie regenerative Energien nutzen können. Das verringert Ihre späteren Betriebskosten erheblich. Bei manchen Bauträgern ist das Standard.

Prüfpunkt 21: Haben Sie sofort warmes Wasser?

Können Sie sich vorstellen, wie teuer es werden kann, wenn Sie später jedes Mal einige Liter kaltes Wasser ablaufen lassen müssen, bevor warmes Wasser fließt? Tagein, tagaus und jahrein, jahraus? Fragen Sie Ihren Baupartner danach, wie er das technisch gelöst hat. Eine gute Möglichkeit ist zum Beispiel Brennwerttechnik mit 120-Liter-Standspeicher, Zirkulationsleitung und -pumpe.

Prüfpunkt 22: Wie viele Steckdosen gibt es in dem Haus?

Kaum einem Bauherren reicht die Standardausstattung vieler Bauträger tatsächlich aus – jede zusätzliche Steckdose kostet dann extra. Faustformel: Planen Sie für ein Haus mit 3 Wohnräumen, Küche, Hauswirtschaftsraum, Bad und Gäste-WC mindestens 30 Steckdosen ein!

Prüfpunkt 23: Wie ist die Sanitärausstattung im Standard?

„Wer seine Baukosten unter Kontrolle halten möchte, sollte niemals eine Badausstellung besuchen …“, heißt es manchmal ein wenig scherzhaft. Schließlich werden in einer Badausstellung Wünsche geweckt, denn „man baut ja nur einmal“.

Viele Bauunternehmer wissen das zu nutzen. Sie haben in ihrer Standardausstattung tatsächlich nur Karo-Einfach-Modelle, die man noch nicht einmal gern in seiner Mietwohnung hat. Und dann schicken sie die Kunden in die Badausstellung mit den Design-Badewannen …

Es gibt aber auch Bauträger, bei denen sich bereits die Standardausstattung sehen lässt. Die behagliche Acryl-Badewannen und schicke Viertelkreis-Duschen mit Duschabtrennungen aus Glas bereits ohne Mehrkosten anbieten. Bei denen schon die Thermostatbatterie dazugehört, mit der Sie die gewünschte Temperatur fixieren können. Wer muss da noch in die teure Badausstellung?

Prüfpunkt 24: Innentüren sind wie Möbelstücke …

… aber welches Möbelstück verträgt es schon, ständig bewegt, angestoßen, angefasst zu werden? Innentüren müssen so einiges überstehen. Akzeptieren Sie deshalb auf besonders hochwertige Markenqualität, eine kratzfeste Oberfläche und gesoftete Rundkanten. Und Sie sollten die Farbe frei wählen können. Schauen Sie sich am besten eine Mustertür an.

Prüfpunkt 25: Wichtig: Bestehen Sie auf einen Blower-Door-Test mit Zertifikat.

Damit wird getestet, ob Ihr Haus luftdicht ist und Sie keine unkontrollierten Wärmeverluste und keine Feuchtigkeitsbildung zu befürchten haben.

Vergleichen Sie nun …

Sie kennen nun die Punkte, an denen später auch bei „Schlüsselfertig-Angeboten“ einige Mehrkosten auf Sie zukommen können. Legen Sie jetzt einfach alle Angebote vor sich auf den Tisch und prüfen Sie Ihre Angebote auf Herz und Nieren.

Nutzen Sie dazu am besten meine Checkliste „Bauträger-Angebote vergleichen“!

Und falls Sie sich jetzt ein Angebot unterbreiten lassen, bei dem Sie garantiert hinter jeden der Punkte einen Haken machen können, rufen Sie mich an unter 038204 69 67 08 oder schreiben Sie mir über das Kontaktformular:

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